融资成本两极分化:超过9%的激进民营企业

房地产公司正面临融资渠道的收紧。

冬天来了。在房地产开发商看来，今年冬天在融资方面尤为漫长。

随着杠杆的增加和积极的扩张战略，抢占房地产市场份额逐渐成为过去。目前，住宅企业面临融资渠道不断收紧、融资成本不断上升的现状。

目前，主要上市住房企业2019年中期业绩已经完全披露。经过统计，风起云涌的消息发现，绝大多数民营住房企业都面临着高融资成本和困难。

民营企业融资成本高，渠道少。

根据2019年半年度报告中披露的数据，私人住房企业的融资成本一般在6%至8%之间，而此前大举扩张的个人住房企业的融资成本达到9%。

从销售排名前五名开发商的融资成本来看，碧桂园、万科集团、中国恒大、保利地产和融创中国今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融资陷入困境。在这方面，开发商已经达成协议。

在业绩会上谈到融资时，碧桂园首席财务官吴碧君表示，很难界定以下公司的融资成本，公司的判断不会有太大变化。“这是因为所有的银行都知道他们可以分配给房地产多少钱。环境越糟糕，分配给高质量资产的资源就越多。”

截至6月30日，碧桂园持有货币资金2228.3亿元，负债总额1560.3亿元，资产负债率89.3%。

喊“活”的万科现金1438.7亿元，远高于其短期贷款和一年期非流动负债666.5亿元，融资成本6%，负债总额1344.5亿元，资产负债率85.2%。

万科总裁朱九生在业绩会议上表示，住房企业的融资已经收紧。“要成为一个企业，一个人必须适应环境。在这种变化中，万科将做到“害怕市场，适应变化，适应变化”。“货币市场的变化仍将传递到最终客户市场，这仍将对整个行业产生影响。万科将在此过程中根据金融环境调整和控制企业战略和负债率，关注多元化的综合市场。”

一些分析师表示，住房公司有两种方式来摆脱目前的融资困难。一是减少征地，控制扩张规模。二是加快周转，但在居民购房意愿下降的时候，为了加快周转，住房企业可能更有必要放弃利润，降价促销。

恒大在2018年呼吁“三低一高”的发展模式，面对当前的融资环境，也开始停止小幅减债，以确保公司手头有足够的现金。

面对投资者，恒大集团总裁夏海钧表示，在当前对房地产行业不友好的形势下，公司今年调整了预期，增加了现金储备。恒大目前拥有2880亿元现金储备。有必要确保公司在风险发生时有足够的现金，债务比率稍微稳定。然而，夏海钧强调，公司减少债务的决心没有改变，70%的负债率目标也没有改变。一旦情况好转，它将调整债务比率。“一旦我们认为我们具备了条件，无论是销售、价格调整还是土地销售，我们都可以迅速降低负债率，并可以用手中的现金收购大量小企业。”夏海钧说。

公告数据显示，截至6月底，恒大现金2880亿元，负债总额1753亿元，负债率77.8%。

融创中国董事长孙宏斌认为，目前房地产融资的收紧可以用四个字来形容，这是前所未有的。孙宏斌表示，最近的一些政策主要是控制流向房地产的资金。这一次，对房地产的严格控制对债券发行、信托和开发贷款施加了一定的限制，这些都是从融资方面进行控制的。根据这一逻辑，预计下半年不仅会对企业征地产生影响，还可能对房地产销售产生一定影响。

目前，融创的现金余额约为1380亿元，债务总额为7906亿元，资产负债率为90.8%。

中央企业融资成本一般低于5%

与民营开发商融资成本较高相比，中央企业在资本成本上具有内在优势，一般比民营开发商低2-3个百分点。

9月6日，根据上海证券交易所披露的信息，中国保利集团有限公司发行了35亿元企业债券。债券分为两种类型，一种期限为3年，年息率为3.35%，总发行额为30亿元。该品种第二期为5年，年息率为3.80%，发行总额为5亿元。最高票面利率仅为3.8%。

2019年上半年，保利地产的融资成本仅为4.99%，而财务数据一直稳定的中海地产的融资成本为4.28%，华润置地的融资成本为4.45%。总体而言，中央企业开发商的资本成本稳定在5%以下。

6月，招商局蛇口公开发行35亿元企业债券，票面利率仅为3.75%。中国金茂子公司发行了5年期、2.5亿美元的有担保优先票据，票面利率为4%。7月8日，中海地产在香港设立海外中期票据计划。10年期美元债券的利率低至3.45%，创下债券发行最低利率的纪录。同期，中南建设在海外共发行4亿美元高级无担保固定利率债券，票面利率为10.88%。

另一家福建房地产公司泰和集团一直给外界一个高杠杆和激进的形象。公司上半年融资成本高达9.3%，债务总额2018亿元，负债率84.5%。截至6月30日，泰和拥有约153亿元现金，同比下降2.89%。减少是由于还款增加。

在民营企业中，只有龙湖的融资成本绩效相对稳定且较低，与中央企业相当。2019年上半年，龙湖融资成本仅为4.56%，债务总额为4553亿元，负债率为96.6%，手头货币资金为579亿元。

风数据显示，在住房企业的外部融资中，通过国内贷款获得的资金比例约为12%，但国内贷款门槛相对较高，银行大多以优质住房企业为主要客户，小型住房企业获得的支持较少。对于小型住房企业来说，它们更依赖于非标准融资。根据UIH证券的调查报告，一些小型住宅企业的非标准融资比例可以达到50%，但在整个行业中，非标准融资的比例可能只有25%左右。就内部现金流而言，最大的类别是房地产销售收入，占40%以上。

大约25%。就内部现金流而言，最大的类别是房地产销售收入，占40%以上。