房地产行业洗牌:房地产开发商责怪中小住宅企业百强

无论主动还是被动，中小开发商都面临着被淘汰的命运。

这是因为对融资环境的强化监管和市场销售的持续降温给所有房地产开发商带来了生存的巨大压力。一片叶子落下，秋天是众所周知的。正是这些中小开发商首先感受到了行业重组的寒意。

“两年前，我和几个朋友投资数千万购买了一只私募股权基金。当时，考虑到担保人是福建的房地产开发商，我们相当放心。然而，当付款期限上周到来时，对方不愿付款。尽管公司管理层一直承诺要负责任，但我们一直非常担心会发生什么。”投资者李凯(化名)告诉记者。

现金流持续紧张，使许多房地产开发商感到寒意，然后有房地产开发商破产。

人民法院公告网的数据显示，今年到目前为止，已有400多家房地产开发商被法院裁定破产清算。不仅有大量的小微房地产公司，还有圣伊尹(以下简称“伊尹”)、三生鸿业等曾经拥有一定规模的公司。

“土地储备过度集中、财务杠杆高、多元化等问题已成为许多中小开发商最终面临破产的原因。”一家上市房地产公司的总裁对记者进行了分析。

几天前，三生鸿业集团董事长陈建明在现场流泪的照片在朋友间广为流传，因为三生鸿业集团难以将公司的财务管理兑现给员工。

该房地产开发商成立于1993年，已连续15年跻身中国房地产企业百强。2018年，三生鸿业被中学评为百强住宅企业第54名。据凯里数据，2019年上半年，三生鸿业在交易量排行榜上排名第98位，销售额为94.5亿元。

第一位财经记者从多次采访中了解到，三生鸿业的资金短缺可以追溯到几个月前。“几个月前，一些合作伙伴觉得这家公司有问题，他们不愿意向供应商付款。”一家股份制银行告诉记者。

“我们谈了几个月与三生鸿业的股权合并。当时，他们本可以出售项目中的股权以获得现金流，但老板认为价格太低，没有达成任何交易。”一位前20名房地产公司高管告诉记者。

显然，三生鸿业对市场判断仍过于乐观。在过去的几个月里，整个房地产销售形势已经降温，融资成本进一步上升，导致公司逐渐出现资本危机。

不仅三生鸿业，怡和房地产最近也拖欠了债务。

最近，联合评级公司表示，担心住房和财产管理局未能按时支付“17HP01”和“17HP04”债券的利息和本金构成重大违约。

“一般来说，债券违约会导致许多连锁问题。一旦开发商不能按时付款，许多金融机构将选择贷款，这将严重影响开发商的现金流。“一位上市住房企业资金负责人告诉记者。

怡和地产作为一家老牌广东房地产公司，先后进入沈阳、Xi安、包头、鞍山、银川等城市，形成“扎根广州、辐射全国”的布局，也是当年豪宅的代表之一。然而，它仍然面临违约风险。

今年，房地产行业最大的爆炸是白银。今年6月，伊尹因财政问题拖欠债务，并于6月14日向宁波法院申请破产重组。公司2016年销售收入达到652亿元，总资产近800亿元。

“伊尹在宁波非常强大。我们许多人都是伊尹的主人。正是因为这个原因，我加入了这个企业。”伊尹的一名员工曾告诉第一位财经记者。

几年后，白银从400亿英镑涨到了50亿英镑。然而，已经退出市场的洪钟不得不面临退出的局面，因为它对旅游房地产的押注过多。

“2014年旅游房地产项目有7965个，非常繁荣。这些膨胀的项目需要更精细的操作，我们只是希望成为一个拥有优秀产品的旅游房地产。”2015年，时任洪钟股份副总裁的金杰告诉第一财经记者。

“几年前我们可以很容易地从银行获得数亿笔贷款，但现在公司的贷款余额只有几千万。银行在最近几年收回贷款后不会发放贷款。即使该公司的资产被抵押，该银行的资金也将无法获得。”一家西方小型房地产开发商坦白承认。房地产项目太少，这些中小房地产开发商基本上无法进入银行融资名单。生存危机迫在眉睫。

高财务杠杆和多样化成为

目前，中小住宅企业的破产似乎已经爆发。更高的财务杠杆是一个致命因素。

“在2016年房地产扩张期间，许多房地产开发商开始利用他们的资本。然而，融资后的投资非常重要。如果资本能够迅速周转，风险就不大了。如果投资领域不能迅速实现，资本将进一步紧张。”总统告诉记者。

天丰证券研究认为，高净负债率是这类房地产的特征之一。2016年，伊尹股票和洪钟控股的净债务比率在120%至130%之间。2017年，由于ARC集团与邦奇的合并，伊尹股票的净负债率迅速下降。然而，预计其房地产业务的净负债率实际上并未下降，并购过程进一步加剧了公司的整体流动性压力。2017年，洪钟控股净负债率快速上升，主要是由于公司计息负债增加，流动性压力下货币资金大幅减少。从估计的净负债率来看，三生鸿业近年来一直相对较高。

在较高的财务杠杆背后，这些中小住宅企业有大量的短期负债，从而带来了巨大的支付危机。

“许多公司的实际负债会更高。例如，一些项目可能在资产负债表外，有息负债可能通过供应商变成应付款。此外，由于以前市场条件较好，许多房地产公司已经在内部为员工筹集资金，实际财务杠杆要高得多。”一名房地产金融官员告诉记者。

“许多房地产开发商也会为其他业务提供担保，因为他们已经投资了一些其他业务，而这些或有负债实际上会带来某些危机。”李凯说。

例如，三生鸿业因过度融资而无法偿还债务，最终引发了一场雷雨。此外，多样化也是导致中小型住房企业爆炸的一个因素。

“早年，许多房地产开发商对中国房地产的发展并不乐观，所以他们开始多元化。然而，从目前的角度来看，多元化的盈利模式仍不明朗。对于许多大型住宅企业来说，战略布局是可以超前的。对于小型企业来说，在多元化之后，他们对业务不熟悉，这导致了最后的爆炸。”前30名副总裁告诉记者。

2016年，伊尹先后收购了美国ARC、日本Elifu、比利时邦奇等制造企业。并购重组金额达到123.25亿元，位居浙江民营企业百强。

2018年，由于汽车市场的下滑，伊尹的企业零部件制造业务没有带来预期的高额利润。数据显示，2018年，伊尹实现收入89.7亿元，同比下降29.39%。母亲净利润为-5.73亿元，同比下降135.81%。

天丰证券认为，虽然多元化发展在一定程度上可以起到分散风险的作用，但企业在进入一个新的行业之前可能无法在这一领域进行详细的调查，从伊尹股票的多元化扩张也看不出新进入的行业会对公司原有业务产生协同效应。

此外，受地雷影响的住房企业的整体规模仍然相对较小。一方面，小规模意味着项目数量少，极易受到产业政策和区域政策的影响，并对其现金流产生较大影响。同时，小规模意味着融资没有优势，融资成本高，资本规模有限。如果这个房地产开发商没有其他资源，就很难与大型住宅企业争夺优质土地资源，进一步拖累资产质量和产品竞争力。

例如，在雷袭之前，洪钟的股票受到了中国政府和海南政府的政策控制，而该公司在一个地区押注了大量价值，这使得在市场低迷的情况下很难协调。

“公司在全国范围内进行分销后，我们的营销压力将会减轻，城市将会四处流动，我们可以在全国范围内确定商品的价值。”前20名营销经理总是告诉记者。

大鱼吃小鱼

中小房地产开发商生存危机的背后，实际上是房地产进入稳定期后的必然结果。

凯瑞发布的2019年上半年销售数据显示，百强住宅企业之间的规模分化仍在继续，行业竞争加剧。

其中，前三名住宅企业股权集中度达到10.5%，同比上升0.7个百分点。领先的住宅企业继续保持稳定和高质量的发展。与去年相比，前4-10、前11-20和前21-30的股权集中度也有一定程度的提高。市场份额稳步增长，大型住宅企业竞争优势进一步深化。然而，随着大部分城市营业额的回落和销售难度的增加，前31-50后的住房企业竞争优势开始放缓，股权集中度为8%，下降0.2个百分点。

“规模不是一切。没有规模，你什么也做不了。”许辉控股集团总裁林峰对公众说道。

对于中小住宅企业来说，规模优势的缺乏将极大地制约其资本、土地、销售等领域。

“大多数房地产开发商本质上需要低成本的银行资金，这需要一定的准入规模，否则他们将无法进入我们的白名单。”一家股份制银行公司的融资总监告诉记者。

目前，大多数银行的白名单客户似乎都在前30名左右，而最信任的白名单客户则在前50名左右。

没有资金，扩张土地将非常困难。没有土地扩张，很难获得更便宜的资金，也就没有市场份额。然而，一旦市场份额萎缩，没有广泛分销能力的开发商在面临地区或城市监管时将面临巨大压力。

例如，格林兰控股由于其规模大和产业优势，2018年的平均底价为1890元/平方米，为顶级住宅公司创下新低。

“例如，最近在天津，由于市场不景气，一家排名前五的房地产开发商开始降价促销，这使得我们在天津的项目非常被动，难以销售。如果像天津这样的城市库存充足，它们将极易受到市场环境的影响。”一位前15名房地产高管告诉记者。

红阳集团总裁蒋大强认为，行业越来越聚集，越来越固化，但这并不意味着总会有落后。房地产行业进入规模化的窗口期已经到了最后一两年，并将在未来关闭。

甚至前明星公司搜狐中国也没有赶上规模冲刺周期，最近继续出售项目。

第一位财经记者指出，自今年年初以来，包括华侨城、阳光100中国、上海置业集团、悦泰控股和泰和集团在内的开发商都选择出售其在该项目中的股份，从而实现了血本无归。

随着时代的潮流，许多房地产开发商在合适的时间登上了《泰晤士报》，然后变得越来越强大。然而，并不是每个独木舟都有正确的方向。中国中小房地产开发商的管理和测试不允许错误判断。从来没有独木舟，只有万重山。

面对万大山，今年的400家中小房地产开发商只是过去几年消失的缩影。将来，山会很高，浪会很大。这个行业真的会重新洗牌，但它才刚刚开始。