当传统房地产行业日益“老去”时

养老金产业的春天即将来临。

9月12日，国务院常务会议发布了一项促进医疗保健与维护相结合发展的重大措施。养老机构持有二级或二级以下医疗机构的，应当设立“两证合一”审批和执业注册。医疗机构利用现有资源提供养老服务的，其建设、消防等条件可以根据该医疗机构已经具备的资质直接备案。

这对养老房地产行业来说是一个重大的好处，让该行业的投资机会再次走向前台。事实上，这些年来，开发商已经扩大了他们的养老房地产业务，总的来说，他们在亏本赚钱。一些投机开发商甚至高举养老和房地产业的旗帜。与此同时，政策支持至关重要。随着以医疗保健和支持措施相结合为代表的政策的逐步实施，未来可能会有更有利的政策。房地产作为主导产业，必然会在养老产业中具有巨大的潜力。

可以说，养老金行业是未来20年最确定的机遇。这一巨大的市场需求是由中国的人口状况决定的，是不可逆转的。

自1962年艰难的三年期结束以来，中国开始了人类历史上最大的婴儿潮，持续了32年，平均每年超过2000万。这部分人口决定了中国经济发展的主要特点。在经济增长模式中，无论是分工、贸易和劳动生产率的提高带来的史密斯型增长，还是技术创新和组织创新带来的熊彼特型增长，仍然是关键作用。

1978年以来的改革开放释放了人力资源的活力。房改后，中国房地产业经历了跌宕起伏和惊人的发展。始于1962年的婴儿潮在中国早期带来了巨大的人口红利，在20世纪90年代和21世纪初带来了巨大的住房需求，这种需求一直持续到今天。近年来，对改进的需求已经成为市场的主要力量，这也是由于这一大群人的生活追求。以及在整个过程中不可忽视的投资和融资需求。

在老年房地产机会之窗打开的同时，也是传统房地产人口的转折点。

根据第六次人口普查数据，到1990年，婴儿潮达到最大高峰，达到2803万人。然而，自1991年以来，出生人数急剧下降，1994年降至1 879万。特别是自1996年以来，出生人数没有超过1600万。与1990年前五年的平均出生人口2500万相比，1996年后五年的平均出生人口只有1500万左右，每年减少1000万，减少40%以上。

这也意味着，根据中国27岁购房者的平均年龄，中国房地产市场的刚性需求在2017年见顶，2021年迅速下降，2023年后呈现悬崖般的下降。即使考虑到近年来房价的加速上涨和购房者年龄的可能推迟，中国房地产市场的需求拐点最迟也将在2020年出现。同时，从2022年开始，在刚性需求大幅下降的同时，60岁以上人口将每年增加2000万，中国老龄化进程将显著加快。

因此，就传统房地产而言，2021年后，刚性购房者的数量将大幅下降。即使政策从克制转向刺激，恐怕也无法恢复。当然，由于资源禀赋的差异，城市将导致人口的流入和流出，显示出缺乏系统性的机会，但城市分化的结构性机会仍然存在。人口外流城市的房价压力是可以想象的。

因此，在中国特色的人口结构下，房地产业的发展方向已经注定:传统房地产业的未来主要是结构性机遇，而老年房地产业的整体繁荣是可以预测的。