房产市场张开獠牙！发生这些事，专家：20年未见的变化出现了

对房企来说，房地产市场给他们带来了难以企及的财富，有媒体做过统计，选取资产规模超5000亿元的房地产企业，十年时间，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国增长了30倍。

对购房者来说，每次房价上涨，就意味着一次阶层跃升、“翻身”的好机会，在过去二十多年的时间里，房价已经形成了一种特定的循环模式，也即“上涨-高位横盘-上涨-高位横盘-上涨”，由此带来的是有房一族的资产大增。

简单一句话：房子的“赚钱效应”，似乎无可替代。

然而，到了2019年，犹如沉睡许久的猛兽一般，楼市张开了“獠牙”。

第一，“赚快钱”效应消失。

过去这些年以来，只有房产升值之后的变现才能赚钱，而且赚的非常快，动辄就是翻倍，这叫“资本利得”。

举个例子，过去十多年，房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的收益要远比这个高。

因为房价涨的快，涨的猛，所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期，所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱，只会赚钱。

但是，随着房价步入“稳中有降”的趋势，谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱，相反，亏钱的概率倒是越来越高了，曾经的“刚兑”预期直接被打破，赚“快钱”就成了历史。

比如，对调控最为严厉的一线楼市来说，不少2016-2017年高位接盘的购房者，近两年亏损幅度高达20%，几乎把首付都亏光了，未来随着一线楼市进入存量房市场，买房赚钱的美梦不可能再重复。

此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面。

第二，土地市场、房贷利率迎来关键转折。

都说房地产短期看金融，中期看供需，利率的动向，土地市场的走向，往往决定了楼市的方向。

据澎湃新闻8月26日报道，土地管理法修改获得通过，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地，“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。

重点在于：过去限制转让、出租的农村集体经营性建设用地，将在符合规划的前提下，可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押使用权，与招拍挂的土地同地同权、同权同价。

“农地入市”即将拉开帷幕，从试点城市走向全国，这样的转变不可谓不大，对房地产市场来说，意味着巨大的增量土地入市，同时，也意味着房屋租赁市场的体量将会大规模提升。

房贷利率的变化更引人瞩目，8月17日，央行宣布实行LPR浮动利率，8月20日，央行副行长表态房贷利率不下降，8月25日，央行发布公告，明确首套房贷利率不低于5年期LPR水准，二套房在此基础上至少加60个基点，至于各地上浮多少，会根据“因城施策”的方式增减。

保护刚需族，抑制投机者，很明显，这是房贷利率参考LPR浮动的“风向标”。

发生这“两件事”，意味着未来的楼市，将会惩罚那些把房子当成“投机品”的购房者，当买房开始亏钱的时候，犹如一口獠牙咬到痛处，炒房客们才会知难而退。

经济学家李迅雷在8月27日发文指出，从逻辑上讲，如果征不了房产税，并不意味着面对房价不断上涨就无计可施。

虽然房价上涨对于地方维持卖地收入是有利的，同时对于带动相关行业（如家电、建筑、装潢、卫浴）增长都至关重要，但从本质上看，这是在透支未来，即当今的“高需求”导致未来的“低需求”。

专家强调，我国房地产市场经历了长达20年的大牛市，如果最终以“硬着陆”的方式来终结牛市，那还不如采取“釜底抽薪”的方式，让它缓慢降温，防止“大起大落”。

也就是说，20年的高速增长后，楼市出现了我们从未见过的变化。

最近发生的这“两件事”就足够说明问题，赚快钱的效应已经消失，土地市场会涌入更多增量，房贷利率将会重点“打压”投机炒房，在“撒网式”的调控下，楼市将会迎来平稳、健康、波澜不惊的新时期。