自如长租公寓涨价_长租公寓，没有赢家
整个2月，长期租赁公寓行业陷入了舆论漩涡。
2年初，# freely被控利用流行性涨价#仓促进入热门搜索二月中旬，蛋壳公寓要求房东免租金但没有给房客免租金的消息引起了很大争议。2月23日，上海清科公寓的一些房东收到了该公司的短信，称“他们无法向房东支付租金”
在疫情的影响下，这是一只黑天鹅，长期的公寓租赁企业一再陷入深潭。一个特殊的时期不会完全摧毁一个企业的商业模式，但企业的能力将受到各方面的挑战，其弱点将被充分放大。
海淀区免费房客林小姐告诉品平西，她原来的租金是6230元，房子将于3月1日到期。管家首先与她沟通，将价格提高到6690元左右。之后，他说他可以申请6390元的价格调整，当他在不久的将来续签租约时，他说系统已经再次调整了价格。价格是6390元，和上面的价格一样。与此同时，他希望快速支付，这样系统价格就不会再次改变。最后，房子将以160元的高价再次出租。
自由管家1月31日前联系林小姐，表示如果租赁合同到期前一个月确认续租，服务费可降低70%她的朋友郭在服务费上打九折。
郭的租金谈判过程就像一场心理游戏她的月租金是2190元。管家主动提前40天与她联系，说如果续租，租金会涨到2530元。郭觉得太贵了，说要考虑一下。几天后，管家说她可以续约2290元，比原价只增加了100元，如果提前30天续约，服务费会减少10%
但是郭得知林小姐得到了七折优惠，所以他决定和管家谈判。经过又一轮沟通，100元的租金终于提高，续租完成，服务费70%
舆论爆发后，大多数租户与自由管家进行了另一轮谈判。租金增加的数额大大减少，有些人甚至以原价续租。在PingWest采访的舒适租户中，许多租金涨幅在10%至30%之间，相当一部分涨幅在100%至500元之间。虽然这个数字不大，但仍然引起了租户的不满。
他们认为，在流行期间，大多数企业都在减轻消费者的负担，但他们逆潮流而动，随意提高租金。更严重的是，“这只是一个霸王协议”，没有给租户任何选择。流行病期间，房客不可能换房子。无论价格上涨多少，他们别无选择，只能接受自由提高租金的条件。
与其说是流行期间的房租上涨，不如说是房客积累了对自由的长期不信任，这是由房租上涨引发的。
林小姐告诉平西，她在自由之家住了一年，换了五个管家。申请售后服务的问题没有一个真正得到解决。她的问题包括厨房不合理的天花板装饰和刮风时的铃声。阳台墙壁剥落，大雨中漏水；厕所的水是黄色的；如果淋浴头的水很少，等一下。维修人员说他们需要自己支付费用。不信任是这些麻烦和琐事的积累。
我们不能否认的一个事实是，租户支付的租金逐年上涨，服务费在很大程度上将超过一个月的租金，以及“现金贷款”产生的银行利息。然而，长期租赁公寓的企业还没有赚到任何钱。尽管
自由地拥有最大的市场份额，但它仍然不是一个独特的市场。蛋壳、绿色顾客和其他分散在全国各地的当地长期租赁公寓企业仍在提供服务。在激烈的市场竞争中，租户仍然没有省钱。这看起来像一个没有赢家的企业。排名前三位的256个行业中没有一个在盈利。现金贷款已经成为主要的资金来源。
清科公寓是一家分散的长期公寓企业，在中国拥有第三大市场份额。它于2019年11月在纳斯达克上市2月19日，清科公布了第一份财务报告，显示2019财年净亏损4.89亿元。此前，其招股说明书显示，2017财年和2018财年，轻客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。清科已经连续三个财年亏损。
轻客的融资额几乎减半，从最初计划的520万股降至270万股，最终在招股说明书中以每股17美元的最低价格发行。筹集的资金从以前的1亿美元减少到4600万美元。从侧面我们可以看出，该公司上市时并不自信。
蛋壳公寓在1992-020年1月在纽约证券交易所上市蛋壳是国内市场第二大长期公寓品牌根据其招股说明书，蛋壳公寓在2019年前10个月净亏损28.13亿元，调整后的息税前利润为负16.12亿元。官员们表示，不盈利的原因是其持续快速增长。虽然拥有最高的市场份额，但到目前为止还没有盈利。轻松首席执行官林雄多次表示，现在谈论利润还为时过早。该行业在2014年和2015年开始爆发，吸引了大量资本流入，但该行业前三名中没有一个盈利。
对于长期公寓租户来说，2019年将是经济寒冬中艰难的一年。利润尚未实现，也不是自生的。融资有许多困难。资金的缺乏直接推动了这两家企业上市，以延续他们的生命。起初，每个人都在期待2020年农历新年后租赁市场的旺季，但新的冠状病毒“黑天鹅”有望到来。这使得本已艰难的生活环境更加糟糕。
根据壳牌研究院的数据，根据壳牌研究院的数据，2020年2月，18个重点城市的房屋租赁总成交量环比下降78.9%，2019年2月同比下降82.7%2月份营业额同比和环比大幅下降的主要原因是由于疫情的影响，人口流动减少。大量租房人口留在家乡，没有返回自己的家园，或者由于住宅区关闭和禁止外来者进入，市场供需双双下降。春节过后，租赁市场依然低迷，没有实现市场热度的回升。
长期公寓的商业模式非常传统——公司从房东那里租赁房屋，重新设计房屋，为其配备基本家具和设备，并作为“主要房东”将其转租给消费者同时，它还提供额外的服务，如清洁、搬家和解决邻里纠纷。他们应该赚取的是房屋租金和服务费的差额，但现在他们最大的收入来源是“现金贷款”
长期公寓租赁公司优科易佳CEO刘翔在接受媒体采访时表示，长期公寓租赁行业的现金流主要来自新签约的出租量。新签订的租赁量是针对“现金贷款”的
何以成都为例:
是新签约的客户。假设每间房的月平均价格为1000元，按照一对三或二对三的付款方式，通常在签订合同后可以退回4000或5000元。然而，依赖大部分长期预付款的企业将需要每年甚至两年的预付款。租户缺乏现金，可以选择通过“租金贷款”支付租金。通过这种方式，对于每一个新的标志，公寓可以收回超过10，000甚至超过20，000的资金。
如果一个月能签1万套新房，现金流将超过1亿，甚至超过2亿。同样，如果新的签约大大减少，现金流损失将相当巨大。
至于租金来源，企业已经收回并消耗了未来12个月甚至24个月的租金，短期内无法产生任何现金流入贡献。因此，受疫情影响，当新签公寓数量直线下降时，很大一部分依赖长期预收的公寓企业将受到资金的极大影响。
在过去的两年里，长期公寓已经深深地卷入了“现金贷款”的纠纷“现金贷款”是指承租人与金融机构签订贷款合同的同时，与该品牌的长期租赁公寓签订合同。金融机构根据长期租赁公寓的品牌全年支付承租人的租金，承租人每月或每季度向金融机构偿还贷款。
更简单地说，房客看起来像是在支付三合一抵押贷款。事实上，从他签署合同的那一刻起，房客就向银行借了一两年的租金，并签署了分期付款协议。每次承租人支付租金，实际上包括租金、银行利息和长期公寓的服务费。
最让租户无法接受的是，大多数租户在不知情的情况下签订了合同，也就是说，他们在不知情的情况下承担了利息债务。
“现金贷款”最初是用来帮助租户解决资金短缺的问题，但现在这笔钱已经成为企业的主要现金流，他们用这笔钱在钱生钱投资。
2年8月018杭州长期租赁公寓品牌丁佳“邦磊”是一家长期租赁公寓——企业与金融机构联手资助P2P投资，P2P邦磊如果企业没有资金支付租金给房东，房东会收回房子。房客签署了分期付款合同。一方面，他将继续分期偿还银行。另一方面，他没有房子住。
尽管现金贷款现在已经成为长期公寓最受批评的问题，但企业不能在短期内放弃。现金贷款现已成为长期公寓租赁企业的最大资金来源。
截至2019年9月30日，清科公寓已与11家金融机构合作，租金的65.4%由租赁贷款支付。蛋壳公寓的招股说明书还指出，在2017年、2018年和2019年前9个月，91.3%、75.8%和65.7%的蛋壳公寓租户分别使用“租赁贷款”。2019年12月13日生效的
《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》要求房屋租赁企业的租赁贷款金额不得超过租赁收入的30%，超出部分应在2022年底前调整到位。这意味着要花三年时间才能找到其他方法为长期公寓赚钱。256个以上的租户支付逐年上涨的租金，但仍然没有人可以赚钱
我们不能忽视的一个现实是，现在租户支付逐年上涨的租金，在很大程度上，这将超过一个月的租金服务费，和银行利息，长期出租公寓仍然没有赚钱
早些时候，一位长期房客叫平西品玩。他们计算出200个房间是私人房东的管理限额。这种个人瓶颈可以通过企业运营来解决。
分布式长期公寓的优势在于其规模效应。当运营商承包的房间数量达到一定水平时，成本可以被稀释。缺点是模型的稳定性不高，公司对资产的控制也不强。房东决定今年签合同，合作可以在明年取消。
正面临记者的提问“当前的长期公寓行业不健康吗？”刘翔没有直接回答这个问题，但他表示，衡量一个模型是否健康的关键指标之一是你的收入和风险是否相等。过去，有
199套长期租赁公寓被出租并投资装修。最大的挑战和最大的伤害是这是一个利润极低甚至亏损的行业。另一方面，你也冒了巨大的风险。这种风险是因为你已经制定了一个章程，并且有一个系统的库存风险。因为你已经在装修和翻新上做了大量的投资，你就有了因空置和低价造成装修损坏的风险。这项投资的价值将随着时间的推移而被消耗。我们称之为“冰淇淋”模型，它会逐渐融化。你找不回来了。为了使收益最大化，公共租赁公寓需要以较低的价格从房东手中收回房屋，尽可能多地减少单人房，并在较短的时间内以较高的价格出租房间。简而言之，这意味着低价买房，高价租房，从而提高签约率。
低价房和高价房出租，这只是一种理想状态，现实是市场上竞争对手太多，为了抢夺住房，每个公司都在哄抬房价。
此前有媒体报道，2018年8月，房东准备以7500元/月的价格在天通苑租一套120平方米的三居室。房东每月免费收费8500元，蛋壳公寓每月免费收费9000元，外加500元。蛋壳公寓最终以10800元/月的价格赢得了公寓。
2018年8月16日，北京市住房和建设委员会会同市银监局、市财政局、市税务局等部门，对自由、翔宇、蛋壳公寓等主要房屋租赁企业负责人进行了集中访谈，明确提出“不得以高于市场水平的租金或抬高租金来抢占房屋供应，不得以恶性竞争来抢占房屋供应”等内容。
2年8月17日，018，时任我家副总裁的胡景晖指出，租金飙升的主要原因是以“免费”和“蛋壳”为代表的长期公寓经营者为了扩大规模和争夺房子，以高于市场价格20%至40%的价格购买房子，这导致了房屋销售成本的直接上升。胡景晖描述了一个最坏的情况:一旦资金链断裂，房东将驱逐房客。
主要长期租赁公寓经营者自然没有认识到这个道理。当时，蛋壳公寓执行主席德里克否认长期租赁公寓通过价格战扰乱市场。Freely首席执行官林雄也表示，不存在参与不良市场竞争和推高房价的行为。当然，我们没有进一步的证据支持租金增加和经营者扩张之间的直接关系，但胡景晖的判断已经成为现实。
为了提高合同签订率，大多数经营者选择在原有住房供应的基础上重建隔断房。一个更简单的例子是，一套长期租赁公寓以每月6000元的价格向房主出租一套两居室的公寓。客厅被改造成一间隔断房，可以租给三个房客。每个租户的租金大约是每月3000元，这是额外的每月3000元。中间的利润也跟着上涨。256岁+199岁的刘翔说，房租上涨有很多因素。正常变化是在淡季和旺季波动影响下的小幅度价格调整，通常控制在5%以内然而，北京在去年7月发布了一项政策，禁止N+1。大量房屋被拆除和切断，也就是说，一个出租单元丢失了。在这种情况下，如果公寓的价格每间房的涨幅不超过30%，由停租造成的损失根本无法弥补，也永远不会盈利。
何认为，如果一个企业的入住率以80%的速度持续几个月，将会面临生死存亡的危机目前，许多企业的出租率已经跌破了80%的绝对红线
疫情不会完全摧毁企业的商业模式，只会考验企业应对困难的能力。在外界眼中，这种流行病只显示了分散的长期公寓业务的脆弱性——这种业务没有利润，租户没有省钱，看起来像是只有输家的业务。