共有产权房政策会变么_ 商品房、共有产权房、公租房……哪个对购房者更合适？

上周开始的通州区台湖恒泰家拥有所有权房，4天内1072套房全部卖完，同一座石景山区古城的金裕雅苑也拥有所有权房，很多“唱衰”共有所有权房的媒体和投资者都掉下了眼镜。

昨天，我从“放弃选择”到“热追”，迅速发表了所有权室到底是什么东东的观点，指出了所有权室关闭运营的理由。 产权房属于政策补贴范畴，政策补贴部分租金收益为购买者。

理论上，共有产权室和商社一样有投资价值，也就是商社价格上涨，共有产权室的价格也上涨，但由于共有产权室关闭运营的变化比较麻烦，很多纯投资者放弃了选择室，对于住宅用户来说，共有产权室实际上得到了政策补贴的租金收入。

上一篇文章多次强调，未来产权与使用权的分离是房地产发展趋势，也就是实行不炒房政策的力量。

炒房注重未来房地产收益，抓住房屋投资价值，买房目的是在出售时获得溢价收益。

住宅喜欢房子的居住舒适度，抓住房子的使用价值，买房子的目的是为了节约租金，获得将来租金的收益。

显然，分享所有权的房间以一半的价格获得了所有居住价值。 当然，也包括获得所有租金的收益。 也就是说，本来政府持有的股票的一半也应该收取租金，但是租金补助给了购买者。

因此，在分享所有权的房间中，所有股票的比例越低，买房者越合适，租金津贴相当高。

那么，购房者的股票能否归零，对于购房者来说是不是更合适呢？ 的确，买房者的所有股票为零时，这所房子被称为廉租房，政府拥有所有房产股票，买房者被称为租户，几乎没有租金就建造了房子，这是最优惠的政策保障住宅。 也是政策门槛最高的特别贫困家的保障对象。

比廉租房保障力弱的是公租房，依然是政府所有的产权，租户以市场租金一半左右以下的租金住房，以相当政策补助了租金一半。

最近租赁开始的集体建设用地租赁住宅是完全取消补助金的市场行为，所有权属于集体，租金按市场价格运营。 这是标准的完全市场化产权与使用权的分离模型。

集体建设用地不缴纳土地转让金，产权不能流通，但放在租赁市场上完全公开市场化操作，有国家背书，即国家认可和保护这类房屋租赁行为。

很明显，我们以400万美元合计价格的普通商品为例说明这栋房子的价值。

400万的合计价格的商社，缴纳了70年的土地转让金，即70年的土地租金，在获得了70年的土地租赁权和地上建筑物的永久产权的同时，还获得了房子的70年租赁权。

在同一地点面积的共有产权房，买房者占50%的产权，合计价格为200万，买房者获得70年产权的一半产权，同时获得70年租赁权的全部。 例如，年租金5万，理论上70年租金价值140万，买房者60万，获得一半产权，相当于一次获得未来国家租金补贴。

对于面积相同的公租户，租户只住市场租金的一部分，但不能租，没有产权，只有自己住房的权利，接受政策补助金是每月租金的一半左右。

对于所有权和使用权分离的房地产，我们称之为0元租赁房，如使用140万押金，可以得到这所房子20至70年内的使用权，到期后可以退还押金，相当免费居住20至70年。 然而，租金可以获得租金的收益。

0元租赁房和公租房的区别在于，公租房只能自己住，不能获得利润，即转租不能获得市价租金的收益，这样的房地产不适合自己住而不是利润。

0元租赁房与共享产权房相比，0元租赁房一次需要押金140万，共享产权房需要200万合计价格，居住功能相同，租金均可属于使用权人。 不同之处在于共有产权房可以租借贷款，零元租赁房暂时不能租借贷款，只能说明目前金融机构和贷款的可行性。 但是，如果共有产权房间的合计价格超过60万，贷款加利息的合计价格就会更高。 0元租赁房和共享产权房的最大区别在于，将来房价上涨，共享产权房也能获得一半的上涨收益，而房价下跌，共享产权房也承担一半的下跌损失。

总的来说，0元租赁房和共享产权房各有利害关系，相似之处也非常多，最重要的不同之处在于未来房价上涨，共享产权更合适，未来房价下跌，0元租赁房更合适。 当然，另一个重要区别在于，共享所有权的是特定的人，相当限制购买，而0元租赁房则相当限制所有人购买。

西方发达国家大量存在0元租房。 其理由是这些国家房价稳定，不会大幅下跌。 此时，0元租房相当于国库券。 例如，购房者只需140万人购买与此房子对应的国库券，即可获得一定期限的使用权，如20年，购房者可免费居住20年。 房租和国库券的利息相抵消。 二十年后，国家归还购房者押金，获得住房使用权，转卖给其他愿意租0元房子的人。

因此，这种0元租赁方式的未来在中国一定会得到广泛普及，与普通的国库券相比，只是让购买者拥有实物房屋，使用权而已，国家没有必要支付利益。 对于买房子的人来说，既可以自己住，也可以租房利润，双方各有所需。

对于国家，和发型国库券的道理一样，可以预先获得资金进行国家建设，回收社会剩馀资金避免通货膨胀。

对于个人购房者，不仅可以满足自己的家庭需求，还可以获得租金收益，只要自己需要住房，或者这个租金收益高于银行的资产管理，一定会得到很多人的认可。

更重要的是，这所房子是标准房子，不是炒菜的定位，而是卖房子的短期收益，所以只有借用长期收益，才能满足真正的刚性需求。 所以，这样的房子，是将来住宅不会被炒鱿鱼的真正意义的房子。