央行lpr换锚_ 存量房贷利率换锚LPR背后的机制与风险

  2019年12月28日上午，中国人民银行发表了重磅新闻。 从2020年3月1日开始，库存住宅贷款利率的价格基准从贷款基准利率转换为LPR市场变动利率。 不想接受LPR市场的变动利率，只有一次选择固定利率的机会。 由于库存量室是国民财富最重要的组成部分，库存住房贷款利率定价机制的调整直接关系到千户家庭的周围利益。 此外，对国计民生、宏观经济也会产生很大的影响吧。 这可以说是当前房地产领域，甚至是民生、社会经济领域最严重的事件。

为了便于分析为什么中央银行将住房贷款利率的价格基准从贷款基准利率转换为LPR市场变动利率，我们可以简单地将贷款基准利率理解为政府指定的贷款利率，将LPR市场变动利率市场化的贷款利率。 目前，金融机构各类贷款利率实际上基本市场化，只留住房贷款的是政府的定价。 因为房屋贷款利率与资产价格直接相关，很重要，所以政府一直采用指定利率的方式。 这个政府的指定利率是我们现在所说的贷款基准利率。 换句话说，贷款基准利率现在不仅仅是作为住房贷款利率基准，其他的直接用途也很少。 但是，政府很难知道哪个级别的房贷利率最合适。 在不变的心情下，贷款基准利率可能暂时不动了。 确切地说，自2015年10月24日最后调整基准利率以来，已经四年多没有动过贷款基准利率。 贷款基准利率因举手困难4年以上没有动摇，但4年以上外部经济形势发生了很大变化。 经常不变也不符合市场规律，住房贷款利率过高或过低。 前者降低资产价格，增加居民偿还负担，后者扩大资产价格泡沫。 因此，住房贷款利率市场化改革势在必行。 此次，中央银行决心将住房贷款利率定价基准从贷款基准利率转换为LPR市场变动利率，中央银行表明了承担住房贷款利率市场化这一金融改革硬骨头的决心。

那么，这次的住房贷款利率市场化后，住房贷款利率水平会走向何方呢？从通常的观点来看，市场化条件下的贷款利率有长期低的倾向。 理由主要有两个。 一是在经济增长率下降的背景下，政府为了保障经济增长速度，通常采取比较缓和的货币政策。 货币供给量增加，根据一般的供求规则，价格也就是利率会下降。 二是发达国家贷款利率一般远低于我国，这也是重要的参考系统。 如果发达国家目前的市场利率水平是我们明天的市场利率水平，我们的利率水平也会长期下降。

也就是说，住房贷款利率市场化后，长期住房贷款利率高的概率在下降。 这次改革总体上有利于抵押贷款，预计长期偿还的压力会减轻。 房贷利率下降也有助于改善民生和促进消费。 改革的方向完全正确。 如果选择LPR变动利率和固定利率两种利率，很多人都会自动选择LPR变动利率，充分享受到降低信息的好处。 这也是央行同时提供LPR浮动利率和固定利率两种选择的原因。 通过自由浮动和固定利率方案，库存房贷利率市场化改革有望以低阻力迅速完成。

但是，什么都有两面性，即使库存住房贷款的利率下降也是如此。 资本市场能够确定的只有不确定性。 之前提到的市场利率长期下降，只是我们推测的大概率事件。 但是现实是千变万化，不排除在极端状况下市场利率持续上升的状况。 在浮动利率条件下，市场利率持续上升的话，就无法偿还住房贷款，有可能引起巨大的金融危机。 在这方面，普通住房贷款族难以预料和承担责任。 2008年美国次贷危机爆发，其导火索是市场利率持续上涨。 订立浮动利率合同的住房贷款无法偿还，住房贷款违约率迅速提高。 通过一系列复杂的金融传导，发生了全球性的金融危机。

也就是说，住房贷款利率市场化改革是必要的。 但是考虑到长期的金融稳定，不是单纯的二选，而是可以增加库存住房贷款的选择和保护。 例如，可以给予两次选择固定利率的机会，例如限制利率变动的上限等。 住房贷款负担之重，不仅是简单的家庭现金流问题，也是金融稳定的基础。 (资料来源:住房大数据)

文章来源:住宅大数据