关于存贷款利息_ 顺发恒业：关联存贷款肥了大股东

2019年以来，顺发恒业( 000631.SZ )的四季报、半年报和三季报的归属纯利润大幅减少，这是2016年以来未有的情况。 其中，2019年前第三季度，公司收入14.61亿元，纯利润5.37亿元，与去年同期相比分别下降了22.58%、37.70%，其实公司纯利润下降较早开始，从往年的土地规模、库存、预收款项目等情况也可以看出。

顺发恒业账目货币资金充足，但不是开拓房地产业务，而是向有关人员保管得到低收入，资金使用效率下降，顺发恒业的主业经营难以持续。

房地产业务收缩

2016年以来，顺发恒业没有追加土地储备，现有的土地开发也停滞不前。

从土地储备来看，2015年至2018年底，公司的计划建筑面积分别为57万平方米、51万平方米、51万平方米和50万平方米。 2015年底，顺发恒业的开发预定土地面积为54万平方米，2015年至2015年底为45万平方米。 2019年至2019年底，公司在建设项目中总建筑面积分别为89万平方米、64万平方米、7万平方米，到2019年上半期末为止仍为7万平方米。

土地储备对住宅企业非常重要，土地储备增长率至少应赶上合同销售增长率，龙头企业应保证该土地储备能够维持三年以上的开发。 充足的土地储备是房地产项目开发的基础，是住房企业的收入来源。

由于未追加开工项目，公司库存规模显着下降，2015年第三季度末的88.75亿元下降到2019年第三季度末的7.84亿元，4年间下降了91.17%。

新的土地储备和建设项目支持不足，顺发恒业代表未来收入的合同销售规模自然萎缩。 2016-2018年，顺发恒业合同销售面积分别为22万平方米、12万平方米、11万平方米、2019年上半年为2万平方米，合同销售额分别为36.74亿元、25.35亿元、21.19亿元，2019年上半年仅为4.48亿元

合同销售规模的缩小直接影响预付款项目。 2015-2019年第三季度末，顺行恒业预收款分别为28.36亿元、53.82亿元、21.26亿元、18.62亿元和3.60亿元，2015-2018年底分别为42.86亿元、55.28亿元、18.01亿元和11.70亿元。 可见顺发恒业的预付款不断下降，公司收益力逐渐枯竭。

与规模相当大的其他上市住宅企业相比，顺发恒业房地产业务的运营效率非常低。

以美丽的运营商( 000667.SZ )为例，2015年和2019年第三季度末的库存分别为142.38亿元和135.31亿元。 2015年至2018年，美丽运营商分别为土地储备6万平方米、16万平方米、15万平方米、17万平方米，期末预收款项目分别为17.39亿元、26亿元、17.15亿元、68.65亿元，2016年至2018年合同金额为 美丽的职业生涯每年都有土地，合同销售和预收款项目也呈上升趋势。

关于顺发恒业经营的现状，东方金诚在评级报告中表示，公司2018年还没有新的开工项目，建设和建设项目少，将来可销售面积有限，对未来房地产业务可持续发展的支持力度弱。

那么，库存全部销售后，公司将来的业绩增长点在哪里呢？

存款利率的公允性令人怀疑

与其他住宅企业的大规模贷款扩大土地的情况相反，顺发恒业的借款规模明显较低。 2015年至2018年底，公司主要利息负债(长期负债、应付票据和一年内到期的非流动负债合计)总规模分别为24.92亿元、28.77亿元、27.72亿元和27.27亿元，净负债率为34.15%、-71.19%、-95.42%、-100.49% 从2016年开始，公司的净债权率由正转为负，2019年4月末为-96.57%，在140家a股房地产企业中排名第138位。

但是，与规模相当好的载体和中洲控股( 000042.SZ )相比，顺发恒业贷款的规模和净债权率水平明显较低。 2015年至2018年底，美国职业负债为51.52亿元、53.81亿元、52.33亿元、51.09亿元，净债权率为71.47%、21.83%、44.87%、37.25%； 中洲控股公司有息债务规模为83.99亿元，99.40亿元，174.19亿元，114.69亿元，净债权率为92.13%，104.10%，187.30%，140.58%。

在房地产行业，纯债权率居于上位并不奇怪，顺发恒业低至-96.57%的纯债权率水平反而罕见。

从现金流的状况来看，顺发恒业从2017年开始停止借款和债券的发行，但其偿还力反而变大。 2019年前第三季度，顺发恒业偿还债务支付的现金达到24.38亿元，公司2019年第三季度末的有利债务减少到3亿元。

从公司净债权率的水平可以看出，货币资金比有息债务相对充足。 据财报报道，2015年至2018年底，公司账面货币资金盈馀12.06亿元，68.72亿元，86.04亿元，92.36亿元。 但是，货币资金的大部分存放在公司和最终管理的万向财务有限公司(以下称为“万向财务”)中。

2019年至2019年底，顺发恒业和子公司在万向财务中的存款分别为3.02亿元、24.91亿元、59.66亿元、73.02亿元，2019年上半年期末为60.37亿元，货币资金占25.04%、36.25%、69.34%、79.06%、78.61%。

除万向财务存款外，顺发恒业没有购买其他资产管理产品，相应的收益率明显低于资金充足的其他上市公司。

据财报报道，2015-2018年，顺发恒业和子公司在津贴财务年平均存款为2亿元、13.97亿元、42.29亿元、66.34亿元，存款利息收入为124万元、2810万元、6295万元、1.08亿元，年存款利息约为0.62%、2.01%、1.49%。

但是，其他资金充足的上市公司大多投资于高收益的资产管理产品。 2018年，大商股( 600694.SH )银行资产管理29.23亿元，获得相应收益8108万元，收益率约为2.77%； 江苏国泰( 002091.SZ )年内委托资产管理发生额为33.15亿元，资产管理产品收益1.21亿元，收益率约为3.65%。

在公司和万向财务的相关交易中，除了存款之外借款的利率也很有意思。

根据公司公开金额前5位的长期贷款状况，顺发恒业的万向财务贷款的利率水平稍高。 例如，公司在2014年向津巴布韦财务借款两年，其中一笔借款金额为5亿元，年利率为9%； 另一笔借款金额为2.2亿元，年利率为7.995%，借款利率均高于借款起始日期和期限类似的其他借款。 例如，公司2014年向深圳平安大华借给财富管理有限公司2年的借款利率为7.2%。

我喜欢把资金存放在关联方，获得低利息收入，但是比没有投资钱的高收入资产管理产品成本更低的另一种渠道贷款，却选择了一定金额的高成本关联公司贷款:公司向关联公司提供利益的意图不是太明显了吗

未来从何而来？

对于住宅企业来说，即使取得土地、开发新项目，其资金规模和使用效率也尤为重要。

虽然顺发恒业资金充足，但是近年来除了消化现有的库存以外没有土地，也没有投资新的项目。 目前公司总市场价格为65.68亿元，2019年第三季度末账面货币基金额等于65.64亿元。 市场对顺发恒业经营的持续性也持怀疑态度。

另外，顺发恒业的资金使用效率低。 2015年至2018年，公司获利收入分别为1787万元、5350万元、6561万元、1.02亿元，公司年货币资金平均馀额为11.15亿元、40.39亿元、77.38亿元、89.20亿元，利率收入分别为账面货币资金的1.60%、1.32%、0

银行存款中6个月以上的定期存款仅占20%，另外，如果不在有关方存款以外投资资产管理产品，顺发恒业资金使用效率的下降也不足为奇。

上述分析表明，顺发恒业房地产业务停滞，这种业务经营持续受到怀疑，公司多年的股息状况也证实了这一点。

2011-2018年，公司现金股利总额分别为4182万元、4.18亿元、6273万元、1.05亿元、1.46亿元、2.43亿元、7.54亿元和4.87亿元，股利支付率分别为8.01%、71.59%、10.29%、17.89%、44.78%、67.78 % 到现在为止，公司只有2000年有现金分红，其馀的年份没有分红。 这样，公司近年的红利力明显大于去年。

实际上，如果资金充足，没有建设项目和其他投资计划，公司就应该把未分配的利润全部用于红利，但公司却留有一定比例的利润。 那么，除了房地产业务之外，顺发恒业还有其他资金使用计划吗？公司的将来会走向何方？

关于本文提到的问题，《证券市场周刊》记者向顺发恒业发送了采访书，但是直到投稿都没有收到回复。