2020年中央农村工作会议_ 田园综合体最有投资价值的是农村集体建设用地

土地是发展休闲农业产业的重要关键词，国家目前的用地政策对文旅产业的发展有什么影响？ 国家发展改革委员会镇中心副理事长约翰润令在演讲《文旅产业土地利用的新空间》时，提出了许多重点

中国城市化进程中的替代现象

第一个现象是城乡建设用地同时增加。 在中国城市化进程中，很多农民进入城市，但农村建设用地不但没有减少，反而增加了。 这是非常罕见的现象。

第二个现象是城乡人均建设用地远远超过国家标准，利用效率低，国家标准为城市80平方米/人，农村120平方米/人。 实际上现实城市人均建设用地和农村住宅用地远远超过国家标准，2015年工业用地为67亿元/平方公里，相当于东京都的1/3和纽约的2/3。

第三个现象是，相当多的城镇收缩，十年间一万多个乡镇和街道办事处的人口密度下降，不仅出现了很多“空心村”，现在还出现了很多空心街的运营和小城镇。 由于人口减少，城市出现了“空心化”。 大数据显示，中国人口整体向东南部压缩。

第四个现象是农民进城，村庄宅基地不断增加。 中国许多农民进城，村庄宅基地不断增加。 2000-2016年，农村常住人口从8.08亿人减少到5.89亿人，有2亿多农民进入城镇，而乡村居住用地则从2.47亿亩扩大到2.98亿亩。 农村宅基地大幅增加。

宅基地:土地利用的新空间

第一，土地增加数量，提高土地利用率。 2013年中央城市化工作会议提出“城市规划要从可扩展性规划转向限定城市边界、优化空间结构的规划”，2014年《国家新型城市化规划》明确要求“严格控制城市的便利无序扩展”。

国家也采取新措施，划定城市边界，划定耕地边界，划定生态红线。 从北京、上海、南京、杭州、广州、深圳等14个特大城市和大城市开始，扩大到600个城市。 划定后，每十年可微调一次。 那意味着城市的边界不能自由扩展。 扩建型新城新区的建设已经结束，城市发展从面积、数量的扩建转向质量和功能的提高。

第二，新导游鼓励利用四块荒地和集体建设用地发展旅游业。 近三年来，所有政策都是集体建设用地，鼓励四大荒地。 你在做什么？ 整合旅游、特色城镇和田园。

去年12月出台了新政策:严格控制盘活库存和低效建设用地、新建设用地规模，占地面积控制在3平方公里左右。 也就是说，旅游、建设、特色城镇和田园综合体严格控制建设用地，在库存上写文章是非常明确的政策目标。 6月2日的文件是旅游业十分纲领性的文件(“国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的意见”

下一次改革的方向，是确实的权利。

对于资源性资产，在确定权利之后，经营权可以流向希望者，城市资本合作、买卖都没有问题，同时贷款抵押、试行成功的话贷款抵押都不是营业性的资产，在确认权评价后以3P模式运营。 最后结论是农村集体建设用地是未来用地的新领域。 大部分田园综合体、特色城镇、用地的最新领域也是最有发挥作用的领域，也是农村集体建设用地。