文凯风
不是什么房子都能买到。
过去二十多年来，房价上涨的历史，使许多人觉得，房子、商品住宅、公寓、办公楼、商店甚至是所有权低下的住宅，不仅可以闭着眼睛买，还可以买。
但是，现实却多次露面。
01
最严格的公寓禁令来了。
除服务型公寓以外，禁止在公寓销售商业事务用的房间。 住宅计划用途必须统一登记为“办公用房间”，不能登记为“公寓式事务、单元式事务、单间式事务等”。 使用住宅以外项目的水、电的，应按商业事务标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。
更有杀意的是，佛山在开发者与买家签订合同之前，必须在展板前拍照存档，照片规定可以清楚地显示买家、卖家正面的脸、身份证信息和展板信息。
这意味着佛山除了为商业类酒店式公寓屈指可数外，不得将所有商业事务项目改为公寓。 没有学位，没有煤气，不能登记住宅这样的“公寓式办公室”。 开发商和中介商想在“公寓”进行违法宣传的话，需要一系列的处罚。
为什么突然下达这么严格的公寓禁令？
这个从4个月前开始说。 今年8月，中央电视台报道万科在佛山销售的金域中央大厦盘有“虚假宣传违约销售”嫌疑:将办公室用房包装成公寓大厦盘，销售给购买者，涉及约5800多名业主。
对此，央视坦率地说，卖狗肉给羊头，迟早在国家法律法规面前，不能在更大的店里骗客人！
在这种背景下，佛山公寓遭到政策的强大狙击。 这意味着以前擦球的游戏完全不行了，公寓面临着越来越不确定的基本面。
02
不仅佛山，国内已有许多城市颁布公寓禁令。
今年8月，厦门颁布公寓禁令，严禁将商业项目改造为公寓类住宅，所有商业用途项目，最小面积不得低于300平方米，不得确保住宅功能的排水、排放、排烟和燃气管道。
这相当于完全堵住了办公室公寓和酒店公寓的洞。
佛山厦门前，一线北京上海至二线杭州南京，以公寓为重点管理对象。
这些政策的核心是两个。 一是商业事务用地不得随意变更居住用途，二是商业事务单间的最小面积不得小于300或200平方，排除小户型公寓。
广州也规定，新的商业公寓只能销售给企业，不能转让给个人，但后来放松了，这个政策的影响不容忽视。
03
这些政策再次说明了公寓面临着越来越不确定的政策基本面。
应该知道的是，公寓本来只是约定俗成的话。 我国的建设用地中根本不存在“公寓用地”一词。 居住用地还是商业用地还是工业用地，公共服务和物流仓库等用地。
在很多人看来，公寓和住宅，只有财产权的年份，住宅是70年，公寓是40年。 其实，比所有权更重要的是，公寓从一开始就与商务办公室相关，每次政策调整，都会成为大厦市的严厉牺牲者。
简单来说，商品住宅的普通等级是“居住地”，这是根正苗红的商社。 办公楼、店铺、公寓都属于“商业性质”，建在商业办公用地上，从房地产证明书只能登记“办公室房间”、“店铺”、“商业金融用途”等。
换句话说，公寓以住宅的名字命名，其实是商业办公室用的房间。
过去，各地为了市容市容和城市发展，转让大量商业用地，强迫住宅用地配置商业用地，大量商业库存受到压迫，公寓就产生在这样的背景下。
楼市上行期和政策缓慢的时期，公寓是合法的项目，注册时使用“公寓式办公室”“宾馆式公寓”等名称，办公大楼使用“办公室用房间”。
但是，如果大楼市进入下行期、拉紧，公寓将成为最初的牺牲者。 这个时候，公寓式的事务实际上是“事务用的房间”，不能定居，不能入学，自来水不通，一句话也不能用于居住。
这就是所有问题的原因。
04
事实上，公寓面临的问题不止这些。
即使是合法遵守法规的公寓，投资者也有很多陷阱。
其一，公寓一般属于商业区，土地使用权仅40年，住宅土地使用权70年。
比产权问题更重要的是产权失效后的持续问题。 在这一点上，已经明确住宅已经过期可以自动更新，很多概率是免费更新期，但是公寓没有受到这样的待遇。
其次，公寓的流动性远远低于住宅，是因为成本太高。 住宅可享受增值税、权利税、所得税等优惠，公寓承担所有税款，总税费达到10%-15%左右，住宅税费仅为2-5%。
有趣的是，土地增值税正在制定法律。 这里的土地增值税有个人住宅免除的权利，公寓要征收好几样。 换句话说，公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、权利税、印花税等，还要缴纳土地增值税。 (今后10年，绝对不要碰没有流动性的房子。)
其三，公寓的居住价值大幅下降。 公营面积的公寓并不比住宅高得多，但在住宅中，二楼六户、三楼九户已经是上限，公寓的分割面积更小，二楼十几户、三楼十户可以说是理所当然的。
其四，公寓再便宜是不对的。 公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，没有一套学位，水费是更高标准的商业处理，贷款使用年限远低于住宅，实际成本一点也不低。
很多人投资公寓的理由是公寓的租金率相对较高。 的确，一线城市住宅的租赁收益率不足2%，但公寓达到5%以上，接近国际平均水平。
但是问题是，5%的年收益率不高，货币基金的无风险利率也在3%左右。 更重要的是，买房是房价上涨的收益，不是长期租金的收益，而是手头有波动能力差、收益周期长的资产，不太好。
05
越来越多的城市开始严格管理公寓。
在发布了明确禁令的城市，公寓的项目不碰就不碰。 即使政策松懈，今天也受到严格控制，明天也许还会解放，这表明公寓面临着非常不稳定的政策环境，在政策面前，你没有赌注的资本。
在投资方面，商品住宅的收益率是历来最高的，安全界限也是最高的。 仅今年，全国商社的销售面积就几乎增加到零，只有住宅增加，办公楼和店铺都出现了两位数的下跌。
在没有明确禁令的城市，公寓是否能够投资，这些公寓是否遵守法规，政策是否明确，即“公寓式办公室”现在是否仍能注册法规性质，以及“办公室”和
总之，蒙眼买房的时代已经过去了。