近20年来，房地产业目睹了从增长到繁荣的快速发展，房地产业带动了一系列上下游产业的协同发展，随着中国经济的飞跃逐渐在世界舞台上绽放异彩。 笔者认为，随着中国城市化率的提高，房地产行业在10年内将位居榜首。 同时，其急剧发展过程中的土地财政模式和过度金融化带来的大甩卖率上升等弊端也需要及时调整和控制，特别是在当前的国际竞争环境下。 今年以来，国家一系列会议和政策体现了对房地产管制的决心和力量。 将来大规模的资产配置方向很有可能与过去不同，房地产、不动产会变得悲惨吗？
首先，房地产的发展要短期看金融，中期看城市化率，长期看人口。 从中国城市化进程来看，中国的人口城市化率目前已达到60%，但旧城市的改造已经达到大半，人均住宅面积和数量几乎没有大幅增加。 发达国家的城市化率普遍达到70-80%的话就不会上升。 也就是说，我国的城市化率还有10年左右就到头了。 另外，中国的人口出生率在持续下降，已经低于世界平均的更动水平，二胎政策带来的人口生育刺激在逐渐减少。 房子的建成本来就应该居住，人口增加变得无力的话需求就会减少。 因此，如果保持当前房地产投资的发展速度，将来会出现供应过剩的现象，房屋将不再成为良好投资的目标。
第二，支撑土地财政的模式和土地过度金融化的现象，告别了过去快速增长的时期。 近十年来，地方政府主要靠出售土地收入来弥补财政赤字。 据统计，2009年中国土地转让金为1.41兆元，到18年底土地转让金已经达到4.17兆元，中国一半以上城市土地转让收入达到财政收入的50%以上，甚至接近90%。 今年以来，财政部发布的第一季度财政收支数据显示，土地转让金逐渐减少，充分反映了中国房地产管制力量，表明中国房地产市场和土地市场正在合理回升。 无论是开发者开发房地产，还是居民买房，政府发展城市都需要杠杆。 中央银行数据显示，2018年，中国宏利润率达到243.7%，远远超过新兴经济体水平。 尤其值得警惕的是居民大甩卖率增长过快，从08年的17.9%上升到18年的53.2%，平均每年上升3.53个百分点。
第三，在当前的中美贸易摩擦下，我们到了选择房地产还是世界工厂的关键时刻。 由于房地产挤压效应，实体经济利润空间持续缩小，中小企业无法获得银行融资，房租人工费等成本也上升，世界工厂逐渐衰退。 我国经济的持续发展需要依赖实体经济。 那是因为影响了大量的就业。 其次，第四次新工业革命的到来，是我国进行产业结构化调整，在全球价值链中获得高端席位的重要时间窗口，任务艰巨。 同时，中美贸易摩擦挑战了中国的经济发展。 我们继续向房地产行业发展，其他房地产行业，如芯片技术、生物医药等，国家经济发展百年大计的核心科技产业将得不到充分的资金支持。 因此，控制房地产融资扩张，大力发展实体经济，练习内功，成为当前的关键。
第四，今年以来，国家一系列政策，多次重大会议实践了实际行动不炒房的主题。 5月17日，银保监会发布了23号文件，加强房地产市场监管，改善房地产混乱，限制个人消费贷款挪用购房，房地产资金全面紧缩。 7月16日，财政部和国家税务总局联合发布《土地增值税法》，指示土地增值税正式进入立法程序。 该意见稿提出，未来土地增值税实施季超率渐进税率，对房地产增值部分加重税，未来房地产真正成为“房地产”，流动性大幅度下降。 7月30日，中央政治局会议上提出“住宅不会被炒鱿鱼”“不会把房地产作为短期刺激经济的手段”。 8月9日，银保监会对银行机构的房地产业务进行了特别调查，严格调查了32个热点城市的房地产资金。 中央银行今年表现出了控制住房贷款资金方向，从房地产向实体经济引导资金的决心。
那么，在新形势下，如何选择大规模资产配置，投资股票，还是持续买房？ 目前，房地产和股票的估价处于相当比较状态。 2008年股市1664时的股价收益率是12倍，现在的股价收益率是14倍。 2008年中国一线城市住宅市评价约为29倍，现为62倍。 因此，股票市场比房地产更有价值投资意义。 其次，M2在7月份维持192兆美元，社会中总货币不断增加，房地产信托融资端口受到严格限制，经济下滑，房地产已从繁荣期进入长期调整期。 今年以来，中国股市已纳入MSCI指数，7月20日金融委员会办公室发布了“扩大金融业对外开放的措施”。 金融市场逐渐开放，外资股权限制取消，桥水基金等大型外资受到中国市场的关注，加强中国资本市场长期配置力度，在国家一级也大力发展科学创业板注册制度。 未来中国、中小企业资本市场融资是一个趋势，中国资本市场将迎来新时代。
随着中国城市化的发展，人口出生率下降，房地产进入长期调整期，房屋流动性和金融投资属性逐渐减弱，逐渐恢复原居住属性。 随着中国金融市场的开放和成熟，产业创新的进步，中国资本市场也将迎来一个新时代。 现在是调整我国优质股和优质股等核心资产配置和配置的时间段。