央行贷款3月1号_ 央行出新规！明年3月1日起个人房贷合同利率要重新谈
来源:大众青岛
半岛记者孙小林
9年12月28日，中国人民银行发布公告(2019年第30号)，引起社会广泛关注和热烈讨论。因为这项声明不仅涉及普通贷款产品，还涉及数千个家庭的抵押贷款利率。从明年3月1日至8月31日，购房者与银行签订的个人商业抵押贷款利率合同可能需要重新协商。公告指出，在2020年1月1日前，客户可以与金融机构协商确定抵押贷款利率:金融机构已发行、已签订合同但未参照贷款基准利率发行的浮动利率贷款(不含公积金个人住房贷款)的固定利率或LPR定价。LPR对现行浮动利率贷款定价的“锚改”反映了利率市场化的进程。但是如何在“重新定价”的两个选项之间进行选择呢？
重新定价
利率基准只能转换一次
LPR一般指市场化贷款基准利率。2019年8月17日，央行发布《关于改革和完善贷款市场报价利率形成机制的公告》(LPR)，新的贷款利率改为LPR定价。LPR实施前，央行贷款基准利率是主要银行抵押贷款利率的标尺。此次公告主要澄清了现行浮动利率贷款的定价基准问题，特别是个人住房贷款利率将如何向LPR定价转移。
公告首次明确，从2020年1月1日起，金融机构不得参照贷款基准利率签订浮动利率贷款合同。这意味着，股票浮动利率贷款定价是官方“锚改”LPR定价
对于2020年1月1日前由金融机构发行并签署但未由金融机构发行的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不含公积金个人住房贷款)，即股票浮动利率贷款，从2020年3月1日起，金融机构与股票浮动利率贷款客户将协商定价基准转换条款， 将原合同中约定的利率定价方法转换为以LPR为定价基准的点形成(该点可以为负)，该点值将在合同剩余期限内固定。 也可以转换成固定利率
，也就是说，选择固定利率或“LPR加号”作为定价基准。借款人可以与银行协商，但借款人只能有一个选择，转换后不能改变。已经处于最后一个重新定价周期的现有浮动利率贷款可能无法转换。此外，公告还规定了遴选期限。原则上，现有浮动利率贷款的定价基准转换应在2020年8月31日前完成
股票抵押贷款
利率明年保持不变
购房者普遍关心的是，在与银行重新签订合同时，是选择固定利率还是“LPR加分”。从目前的市场利率情况来看，差别不是很大。从长期来看，业内预测利率将处于下降期,“LPR加号”的形式可能是更多的选择。
无论选择哪种方法，现有贷款的年利率将保持在2020年不变。公告显示，为落实房地产市场调控要求，转换时现有商业个人住房贷款利率水平应保持不变。
如果股票浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借款人和贷款人协商确定，商业个人住房贷款的转换后利率水平应等于原合同的最新执行利率水平
若现有浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，除商业个人住房贷款外，该点的价值由借款人与贷款人协商确定。商业个人住房贷款增量值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期限之间的差额从转换时点至首次重新定价日(不含)，执行利率水平应等于原合同的最新执行利率水平，即2019年12月LPR同期与该时点价值之和。此后，从第一个重新定价日开始，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月的相应期间LPR和该点的值重新计算和确定。
两种定价
当前利率水平基本相同
您的抵押贷款以前以“中央银行基准利率×(1+浮动利率)”为准，现在将转换为“LPR基准利率+基点”的计算公式。基点与之前的浮动比率相同，一旦确定就不会改变。然而，在2020年，利率将在转换前后保持不变。此后，该年度的抵押贷款利率将根据最新的LPR报价+重新定价时的基点每年确定。
如商业个人住房贷款原合同期为20年，剩余期限为8年，原合同约定利率比5年以上贷款基准利率高10%，现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%2019年12月发布的over 5年期国债收益率为4.8%如果借款人和贷款人决定在2020年3月30日转换定价基准，且重新定价周期仍为一年，重新定价日期仍为每年1月1日，则增加幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)2020年3月30日至12月31日，利率仍为5.39%(4.8%+0.59%)此后的第一个重新定价日，即2021年1月1日，根据重新商定的重新定价规则，在2020年12月发布的5年期内，执行利率将调整至LPR+0.59%，此后每年如此
9年10月8日以前，青岛市许多银行的第一套抵押贷款利率在基准利率(4.9%)的基础上提高了15%，即5.635%从10月8日起，新发布的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(即LPR)确定。世外桃源的许多银行已经根据本月最新的LPR批准了个人住房贷款。中国工商银行、中国农业银行、青岛银行、邮政储蓄银行和中信银行均实施了新政策实施前第一套抵押贷款利率LPR+83.5个基点(5.635%)和第二套LPR+108个基点(5.88%)，与第一套抵押贷款利率上调15%和第二套抵押贷款利率上调25%基本相同。
总体趋势
预计LPR定价为
优惠中国人民银行有关官员表示，目前近90%的新增贷款参考LPR定价，但现有浮动利率贷款仍以贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率的变化，不利于保护借款人和贷款人的权益。为了进一步深化LPR改革，中国人民银行推进了现行浮动利率贷款定价基准的稳定转换。
对于国内购房者，您是否希望将贷款基准利率改为LPR？还是仅仅是固定利率？
某国有银行青岛分行财务经理尹告诉记者，LPR定价模式是利率市场化的进一步体现，也是金融发展和完善的体现。在英国和美国等国家，购房者也有两种选择:固定利率和市场利率定价加积分。此外，随着利率每年的波动，当购房者觉得利率不合适时，他们也可以找其他金融机构进行置换。当出售他们的房子时，他们甚至可以直接将抵押贷款转让给买家。“随着利率自由化的加速，我相信中国将会有更多的贷款金融产品“尹先生说，经济越发达，利率水平越低，这是一个普遍的国际现象。目前，国内贷款利率处于相对较高的水平，从长远来看，可能性会下降。建普科技大数据研究所的李万斌认为，12月20日，LPR最新报价没有变化，但考虑到目前的经济形势，未来仍有进一步下跌的空间。在很多地方人才政策放松、市场资本相对宽松的情况下，明年LPR银行贷款利率可能会下调。然而，下调的规模和速度将相对平缓，稳定发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。
不仅有望提高未来个人贷款利率，而且LPR定价有利于降低企业融资成本。中国民生银行首席研究员文彬表示，自今年8月引入新的LPR机制以来，一年期LPR利率下降了16个基点，基于LPR的新信贷利率稳步下降，企业综合融资成本呈现下降趋势。
■延伸
如何调整银行还有待观察
央行相关负责人表示，自公告发布之日起，央行应尽快制定现有商业个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括制度配套和人员培训等。同时，银行应通过各种渠道(包括官方网站和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)通知客户。)，并在双方同意的前提下，尽可能轻松地更改原合同条款。
“由于还涉及合同条款变更等事项，我行也需要时间准备和安排，具体实施需要总行通知。”青岛国有银行青岛分行的工作人员表示，这次的“锚改”量相对较大，银行可能会有一些压力
中国银行研究院研究员范若英认为，存贷款利率的转换将给商业银行带来更大的操作压力和挑战一方面，在储蓄率下降和存款竞争日益激烈的背景下，定价基准的转换将给商业银行管理利差和资产负债表管理带来更大的压力。另一方面，对商业银行的风险定价和内部定价能力提出了更高的要求从公告要求来看，最终贷款利率应由银行与客户协商确定，银行需要综合考虑客户的信用资格、贷款银行的资本成本、风险成本、市场供求等因素。此外，目前商业银行存贷款业务的资金转移定价(即商业银行内部资金转移定价)与金融市场业务的资金转移定价存在脱节。未来如何优化和调整FTP定价管理系统是商业银行需要思考的问题。