商业房基准利率_ 房贷基准利率4.9%，银行上浮20%，以后基准涨了怎么算？

这要根据情况，以银行贷款合同为准。

银行贷款合同中约定的利率有两种情况:一是固定利率，二是变动利率。

被问到住房贷款的利率不是一定的，是否浮动的事实上都是正确的，但一般常见的是变动利率(长期贷款一般会变动，短期贷款一般会固定)。 因为我们无法预测未来通货膨胀和基准利率会变成什么样的银行。

如果不是浮动的话，对银行来说风险很大，比如5年以上的贷款基准利率上升到6%，固定利率变成5%的话，存款利率高，住房贷款利率低的话，利润空间会被压缩，变成赤字。

采用浮动利率会随着基准利率的变动而变动，锁定利益空间。 比如银行上浮20%，这20%不受基准利率的变化影响，一直保存着上升20%的利润空间。

也就是说，用房屋贷款计算机计算的月薪不是应该实际偿还的数量(有前提，假设基准利率不变化的情况下，计算的数量是月薪的正确数量)，这个数量会随着基准利率的变化而变化。

例如，住房贷款100万，商业贷款20%浮动，分10年偿还的方式为等额本金偿还的情况下，今年的各期偿还额=各期偿还本金+各期偿还利息=100万/10/12+各期馀额*4.9%*120%/12。 假设已经偿还的10期，第11期偿还额为100万/10/12+(100万-100万/10/12*10)*4.9%*120%/12=12825元。

如果将今年的基准利率调整为6%，一般情况下(具体看合同规定)从明年1月1日开始实施，从明年1月1日开始的贷款利率为6%*120%=7.2%。 如果再回到10期，从明年开始到11期，11期的偿还额为100万/10/12+(100万-100万/10/12*10)*6%*120%/12=13833.33元，比原来多出1000元。

因此，对借款人来说，特别是长期住房贷款，对于希望降低基准利率的资产管理存款人来说，希望提高基准利率。 因此，购买住宅时需要特别注意商业银行的浮动比例，浮动量表示支付比基准贷款多的比例，可以理解为房价只上涨了变化的部分。