446家房地产_ “446家房企破产”仅占总量0.46%马光远回应：100强破产多才是寒冬

经济日报-中国经济网北京于11月27日，房地产业的新闻在银幕上印刷。 据人民法院公告网报道，截止到11月20日，房地产开发商破产达到446家，平均每天有1.5家房地产企业破产。 报道结合经济学家马光远先生的“未来的中国只有开发者的20%活着，开发者的80%死亡”的观点，得出了房地产业的冬天到来的结论。  

但真的是这样吗？ 数据显示，根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册的房地产经纪人共有9.7万家。 该总量数据显示，破产住房企业仅占我国住房企业总量的0.46%。 与往年住宅企业的破产数量相比，今年住宅企业的破产数量也不是高峰，2014年房地产企业的破产数量超过了2000家。  

马光远本人也表示，房地产企业破产这种每年罕见的事情，为什么今年引起了很大的关注呢？回答说“只有压倒骆驼最后的稻草的效果”，还说“只有中国房地产企业100破产的比例明显上升的情况下，才能认为这个市场确实进入了真正的冬天。”  

破产数量增加到455家

经济日报-中国经济网记者在人民法院公告网上登记搜索“房地产”，公告类型选择“破产文件”，显示2018年6月30日以来的公司破产清单50件，2019年1月1日从开始到11月26日，破产公司增加到455家。  

仔细看一下，破产公告不太为人所知的中小住宅企业很多，也有不是房地产开发公司的公司。 例如，房地产与生产制造业、服务业公司的破产清算有关。

“房地产开发制度是项目公司制度，基本上按项目分别注册项目公司。 在这种情况下，实际房地产公司的品牌数量和企业数量不一致。 中原地产首席分析师张大伟说，人民法院公告网的数据对市场没有什么意义，但受到关注，市场代表了房地产企业对资金链的担忧。  

400多家住房企业破产的数字意味着什么？ “只能说明猫狗制作房地产的时代的结束。 ”经济学家谢逸枫说，一些没有生产房地产的企业认为可以通过获得土地、获得金钱来开发房地产，实际上楼市控制紧张，银行停止贷款、无法承担控制期，资金链破裂 或者项目开发结束，没有土地，没有租赁，找不到合作的企业，只有注销住宅企业，退出房地产行业。 不排除大型住宅企业子公司完成项目开发，积极要求子公司注销。  

马光远本人也表示，即使在房地产价格高涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300户左右，今年相对于2018年同期房地产企业破产的数量有所上升，但整体上依然属于正常范畴。 “房地产企业关闭的例子很多，一部分是壳牌公司，自主关闭，一部分是重组，一部分是项目废除。 真正的经营困难很少破产。 不要以为今年又有400多家房地产企业倒闭了，可是房地产的冬天来了”。  

中小住宅企业生存压力很高

目前房地产行业分化严重，中小企业生存压力大，百强住宅企业所占市场份额逐渐增大。 据报道，2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业的市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。 2019年上半年，销售规模TOP10房地产企业总销售额为21638.58亿元，占全行业的30.6%。  

据马光远介绍，只有中国100家房地产企业的强制破产封闭率明显上升，这个市场确实进入了真正的冬天。 “今年，除了像银亿集团这样的很少一部分企业，其他破产的房地产企业几乎没有听说过。”

今年6月，上市公司ST银亿发布了公告。 银亿集团、银亿控股公司于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请改制。 持有400亿市场价格的公司很快下跌到50亿市场价格。  

业界认为，房地产的高转速、高杠杆、高负债的商业模式已经走向尾声，房地产的“高光时刻”已经不再出现。 另外，随着各类融资渠道的紧缩，住宅企业的生存压力越来越大。 根据wind数据的统计，今年以来，约有19家上市住宅企业发表了一定增加的预案，但只有4家公司被证券监督会认可。 有些企业向海外发行债务，同时要承担高额利率。  

中原地产数据显示，到2019年，住宅企业在海外发布的美元融资超过650亿美元，比2018年同期上升近50%。 融资成本的分化，主要在6-15%之间。  

“今年已经有25次以上紧缩房地产资金链的政策，购房者和媒体都在担心房地产资金链。 特别是对于过去几年的高杠杆住宅企业来说，现在面临着巨大的资金压力。 张大伟表示，今年房地产销售记录仍有望刷新，但涨幅明显放缓，在这种情况下，中小住宅企业有加快离开市场的趋势。