房企土地储备2019_2019楼市“三季报”|土地市场由热转冷 多重压力下房企如何稳住“粮仓”？

从今年3月到第二季度，全国各地的土地市场一度繁荣，“地王”频频出现。然而，自第三季度以来，当地土地市场大幅下跌，拍卖地块数量大幅增加，土地交易溢价也频繁下降。

中指研究所(middle finger research institute)的报告显示，2019年1月至9月，全国300个城市的土地供需总量比去年同期略有下降，平均底价和租赁总量比去年同期增长近20%。前三季度，转移支付总额超过3.55万亿元，同比增长17%。根据

点的季度趋势，第一季度总体供需指标同比下降，只有一线城市的供需同比上升。第二季度开始略有复苏，总体供需指标同比上升。二线城市土地供应步伐加快，三、四线城市黄金和地板平均价格上涨。第三季度，全国土地市场总体供需略有下降，一线城市地价回落，地价环比下降。在

市场的下行周期下，哪一个区域土地市场能够维持热度？哪些住宅企业正在逆势而行？消极的土地收购公司会调整策略吗？

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来自国家统计局的数据显示，今年1月至8月，全国房地产开发企业的土地收购面积为1.2236亿平方米，同比下降25.6%。土地成交价6374亿元，下降22.0%

中指研究所《中国300城市土地市场情报》显示，今年1月至9月，全国300个城市的平均地价为15%，比去年同期下降1%。其中，住宅用地的平均地价为17%，也比去年同期下降了1个百分点。对于

点的城市，前九个月一线城市土地供应步伐加快，转让费总额同比增长近30%，平均底价得到有效控制，均同比下降。二线城市的供需同比略有增长，平均房价同比上涨16%，居沿线城市之首。三线和四线城市的总体供应量同比略有下降，成交量下降，价格上涨，保费同比下降3个百分点

中国指数研究所研发中心副主任曹晶晶向记者《国家商报》指出，“土地周转率最近有所上升。虽然去年第四季度没有达到最高点，但从监测数据来看，9月份300个城市的周转率占周转率的7.4%，自今年5月以来也逐月上升，整体土地市场明显降温。”“

的数据显示，自今年3月以来，土地市场逐渐升温一至九月份，一线城市共出售土地460宗、土地431宗，面积2241万平方米，同比增长32%。平均房价为7514元/平方米，同比下降9%。平均保险费率为9%，比去年同期上升了1%。

个二线城市共开展土地交易7426笔，交易6462笔，交易面积2804万平方米，同比增长7%。土地交易的平均底价为3418元/平方米，同比增长16%。平均地价为15%，比去年同期上涨1%。

线34个城市共开展土地交易13050宗，土地交易10956宗，交易面积4.298亿平方米，同比下降8%。平均房价为1588元/平方米，同比上涨9%。平均地价为18%，比去年同期下降了3%。曹晶晶，

，说土地市场的降温首先与总体环境密切相关。在政策背景下，各方的市场情绪和观望节奏明显从需求方面得到调整。尤其是第三季度后市场调整预计会加强，未来仍相对紧张

紧随其后的是房地产企业在融资方面有更大的整体压力。在货币政策环境宽松的时候，对房地产行业资金的监管不断加强，整体形势趋紧，短期内不会有太大变化。自今年年初以来，几次降级对房地产金融(包括整个房地产行业)的积极影响相对有限。从个人角度来看，曹晶晶认为，尽管今年抵押贷款利率已经连续六个月下调，但总体水平仍然相对较高。对于整个房地产行业来说，短期内很难减少。利率对需求、购买力和市场预期有一定影响。256个以上的一二线城市带动了土地出让金

2年1月至9月，全国300个城市土地出让金总额为3551亿元，同比增长17%其中，住宅用地(含住宅用地和含住宅用地的综合用地)总地价为3039.2亿元，同比增长21%。杭州今年前三季度售出逾2239亿元黄金，连续两年在40个城市排名第一。在全国40个拥有

的主要城市中，三亚、兰州和大连的土地出让金增幅位居前三，而只有9个城市的土地出让金同比下降。

根据《2019年1-9月全国土地交易城市前10名》，一、二线核心城市是住房企业投资土地的重点，中西部城市土地市场火爆。

2年1-9月20大城市数据源:中指研究所中国指数研究所

研发中心研究主任顾超对《国家商报》记者分析认为:“从企业征地的城市群来看，长三角和中西部地区仍然是住宅企业布局的重要区域。例如，长三角地区土地城市热度从1月到9月没有下降，十大企业征地达到3000亿元，居该地区首位中西部城市经济发展的加快也成为企业投资的热点，TOP企业获得了2000多亿元土地。从城市的角度来看，一线城市和二线核心城市也是住房企业投资的重点，中西部一些城市正经历着土地交易市场的火爆。“

”2019年1月和9月全国住宅用地交易价格前10名显示，土地交易价格水平同比上升。新世界发展集团(New World Development)以97.92亿元的总价格评选出杭州上城区的一块住宅用地，排名第一。与去年同期相比，名单总额增长了8%，名单门槛升至66.6亿元。超过一半的列入名单的土地收到超过70亿元，而列入名单前三名的土地总额打破90亿元。

中指研究所(middle finger research institute)的报告指出，所有进入名单的地块都位于一、二线重点城市，许多地块已经被品牌住宅企业占领。近年来，一线和二线城市的征地门槛不断提高。品牌房地产企业具有较强的资本运营和开发能力，在重点城市的土地收购中更具优势。

土地储备作为住房企业的“粮仓”，其规模和结构对住房企业绩效的影响不断加大。住房龙头企业对此仍持积极态度，并继续利用其在土地资源收购方面的优势扩大地盘。既然土地市场正在下跌，房地产公司会选择逆周期吗？

年前9个月，领先的住宅企业继续发挥其在获取土地资源方面的优势。万科、碧桂园和保利在1月至9月的土地收购量排名中占据前三位。根据中学研究所的数据，万科在前九个月以总计1381亿元位列榜首，其次是碧桂园和保利，分别为1166亿元和865亿元。同时，行业集中度进一步显现去年9月，前10强企业用地总量达到7789亿元，占前100强企业的35.7%。相比之下，前30名企业1-9月份获得土地1390.7亿元，占前100名企业的63.8%。十大企业将征地门槛提高至463亿元自

年9月进入以来，宝琳一直在持续努力夺取180多亿元人民币。万科在一个月内获得约50.3亿元土地，其中万科在杭州获得1块旧改划土地，地价约为30%，总股本为33.1亿元。华夏幸福以116亿元的总价收购了武汉武昌的两块地皮

2年1月至9月住房企业征地金额20大数据源019:中学研究院

诸葛住房搜索数据研究中心分析师孟玥告诉《国家商报》记者:“产业集中度上升是房地产行业的发展趋势。大型住宅企业有更有利的融资渠道和方式。尤其是在融资渠道收紧的情况下，中小住宅企业的资本链薄弱，抵御风险的能力较低，更难收购。预计未来行业集中度将进一步提高。“

亿汉智库认为，从1月至9月新增商品的累计价值来看，虽然整体增长率超过10%，但从1月至8月，企业的投资强度不如前期强劲。前10名、前20名和前30名的住房企业都出现同比增长下降，同比分别下降22%、11%和4%。前50名和前100名住房企业表现更为积极，同比分别增长5%和77%

同时，韩毅智库指出，土地市场也在升温后，房屋企业的销售上升。一线城市土地交易的激增反映出住房企业增加了补充头寸的意愿。然而，在融资压力下，企业更倾向于分布高价值区域，这也意味着这些城市的土地市场竞争日益激烈。一些三线和四线城市，特别是那些有经济增长潜力的城市，将会有机会。企业应以自有资本为基础，围绕“基地”进行布局

为了高价值区域的合理布局，中学研究院土地部副总经理刘任剑分析了近期一系列的田园布局。“根据该数据库，从2014年到2019年，碧桂园拥有1968块土地，其中包括土地面积，也是百强企业中的第一名。然而，从土地收购的晴雨表来看，碧桂园并没有采取积极的态度，而是在2017年第三和第四季度采取了相当积极的态度

从2014年到2019年，碧桂园在三线和四线城市增加了74%的土地。我们也曾试图在北京等城市征地，但主要集中在一线城市的远郊。我们可以看到，它的重点是三线、四线和五线城市。从

的地价来看，碧桂园三、四线城市的征地地价达到41.29%，远远高于其他地区，表明三、四线城市反而是当地城市的最佳选择。郊野公园主要选择小城市的核心区域，占地100-300亩。这是当地一个相对高质量的项目。因此，这也是他们喜欢说的城市的一个特点，但它对城市的覆盖面和进入城市的程度远远高于其他100强企业。

岁的刘任剑也坦言:“对于小型住宅企业来说，最大的问题仍然是‘没有钱’和‘没有土地’

对于上季度的走势，顾超判断:“未来，在持续的政策控制和融资渠道全面收紧的背景下，行业竞争也日益加剧。第四节住宅企业应采取一定的对策。一方面，他们应该更加关注销售收入，降低杠杆来控制总债务。另一方面，要加强对营销的重视，把握营销节奏，积极推动盘菜淘汰，加大营销力度，抓住回收资金，确保充足的现金流。“

”此外，企业应加强与金融机构的合作，注重创新融资产品的建设，积极拓展融资渠道在征地过程中，企业应注重现金流，根据自身财务状况管理征地周期，保持充足的现金流，防止资金问题。”顾超说道