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京报
经济学家们越来越猜不出这个世界了。 但是，企业家不能。
2019年8月，世界经济和金融发生了大变革，影响了企业。 例如，被称为“企业向海外需要羊毛”的美元借款，在人民币汇率“破7”之后国内的住宅企业提前被赎回。
8月16日，远洋集团宣布将赎回2020年到期的7亿美元的4.45%的担保票据。 佳兆业也于2019年8月16日完成购买，发表声明说本金额为11.62亿港元，将放弃2019年12月到期的6.1%的票据。 8月12日，中骏集团收购了2020年到期的3.5亿美元优先票据，回购价格相当于本金额的102.5%，加上回购日期前的应计和未付利息。
据中国房地产新闻记者不完全统计，从8月份到现在，许多房地产企业已经赎回了25亿美元以上的海外债务。
交银国际董事长、研究部主管洪电表示，许多住房企业提前赎回美元债务的主要原因是人民币贬值增加美元债务偿还的压力。 人民币贬值后，住房企业债务利率支出增加，海外融资比率越高住房企业压力越大。 住房企业活动的共同目的是降低成本，控制风险。 在经济下降、汇率下降、房地产控制持续的宏观背景下，住房企业如果不进行汇率套期保值，提前偿还美元借款可以降低企业后续的偿还成本。
这是ap通信于8月1日发表信息后蝴蝶的效果。 8月5日，离岸人民币对美元汇率和离岸人民币对美元汇率均为“破7”。 当天，房地产指数下跌2.36%，百馀家房地产股下跌，龙光、富力、佳兆业下跌幅度均达5%以上，中国奥园下跌幅度达7.47%。 住宅企业提前回购美元债券，是应对汇率变化提高资金成本的积极战略。
偿还债务减免
这个世界货币的缓和潮一直左右着债券市场结构的发展。 据统计，今年上半年，中资美元债务发行量合计1191亿美元，比去年同期增长23%，包括房地产、城市投资公司在内的各类板块发行规模全部释放。
现在，硬币的另一边，受人民币贬值的影响，海外融资多的房地产企业感到压力很大。 对他们来说，利益和利益总是相对的。
8月22日，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军在中期业绩会议上表示，为应对行业形势的变化，绿地香港将积极调整债务结构，保证现金流量的安全。 具体来说，绿地香港曾有70%的美元借款，现在压缩在40%以内，特别是6月和7月，公司自愿偿还了3亿5千万美元的债务。
除绿地外，旭辉、佳兆业、中骏、龙光、融信中国等中资住宅企业预先赎回了自己的部分海外债务。 佳兆业最引人注目，今年已连续三次回购美元借款，除上述11.62亿美元外，8月11日分别以103%的汇率提前回购1.613亿美元，2019年12月到期的利率为12%的优先票据。 6月，佳兆业又收购了2.5亿美元票面利率的7.25%到期于2020年6月的优先票据。
关于提前赎回债权的原因，佳兆业表示，这次交易有助于佳兆业减少债务，改善债务结构，降低未来利率支出，同时公司也决心积极管理债务。
8月5日，旭辉控股公告已提前收回2.5亿美元，2020年到期，清算利率为7.75%的优先票据，支付回购价格总额为2.58亿美元。 到目前为止，今年旭辉已经自主赎回了合计4亿美元的优先票据。
旭辉控股CFO杨欣表示，这是旭辉应对房地产企业“杠杆、负债控制”要求，加强自身财务稳定性的措施，也是旭辉自主延长负债长期，控制融资成本，优化负债结构的措施。
在此之前，富力房地产将于2019年收回到期的优先票据1亿5千万美元，龙光房地产将于2020年到期，提前收回年利为7.70%的优先票据2.6亿美元。 天誉置业提前赎回3000万美元利息债券的融信中国预先赎回6495万美元，并于2021年取消注册优先票据。
根据住宅企业的记述，早期赎回债券的目的多是“改善债务结构，优化融资成本，强化自己财务的稳健性”。 另外，在TOP50住宅企业中，美元债务占利率债务较多的是建筑业、龙光、旭辉、时代、奥园，之后不排除汇率变动对这些企业的美元债务成本有进一步的影响。
财经评论家布纳纳新说，企业尽早赎回对外债务与最近汇率市场的变动有关。 住房企业发行外债需要考虑汇率和利率成本，但随着人民币的持续贬值，以人民币评估的住房企业海外融资财务成本相应上升，伴随着一定的资金链风险。
规避外汇风险
今年以来，房地产融资不友好的信号层出不穷。
5月17日，银保监会发行23日文，明确完善了以下融资行为:四证不完善，不符合开发人员及其控股股东资质，直接向资本不足的房地产开发项目提供融资，股权投资股东借款、股权投资债权不足后应收款、 以特定资产的收益权等方式提供融资的直接或变态向房地产企业交付土地为货款提供融资，直接或变态向房地产企业发放流动资金贷款等。
7月12日，国家发展改革委员会发布了《向房地产企业发放外债报告登记要求通知》。 房地产企业发行的外债只能取代今后一年内到期的中长期外债。
7月30日，中央政治局会议没有将房地产作为短期刺激经济的手段，之后房地产融资监督全面紧缩，房地产企业融资规模进一步下降。
这种压迫感，中国董事会主席孙宏斌最清楚。 8月22日，孙宏斌在中期业绩会上宣布，此次房地产管制政策与以往不同，过去受到需求方的控制，此次在融资方加大了力度。 “这种手段是有效的。 因为房地产行业与货币政策的关系特别大。 这次控制政策的目的是严格控制房地产的资金流动，不把房地产作为宏观控制工具。
压迫国内融资，也有国外。 因此，到7月为止，由于海外债务融资环境比较宽松，融资成本下降，2019年房地产美元债务发行量增加，借外债成为国内住宅企业的重要融资补充渠道。 综合各机构研究报告的统计，2019年1~7月发行房地产美元负债合计588亿美元，发行金额与去年全年基本相同。
但是，当前在形势变化、汇率变动的情况下，海外债务大幅增加，住宅企业面临着更大的风险。
公开数据显示，目前我国房地产企业境外有1140亿美元高收益债务，2020年210亿美元债务到期，2021年290亿美元。 不仅如此，2019年房地产业债务总到期量为4573亿元，月平均到期量为381亿元。
据一家住宅企业的干部介绍，汇率变动会短期提高企业整体的融资成本。 根据要求，只有一年内海外债务到期的住宅企业才能发行海外债务，高利率住宅企业在新政权下也不能利用低成本债券替换现有的高利率海外债务。 因此，加快美元借款的偿还可以避免人民币进一步贬值导致偿还成本上升。
据华泰证券情报报道，2019年海外债务成本总体上升，短期长期高利率的特征明显。 2019年，0~2年的海外债务平均利率上升到9.9%，2~4年的海外债务平均利率上升到9.47%。 在今年两年内到期的海外债务发行企业中，阳光城、现代运营商的短期海外债务平均面额在10%以上。
不可避免的现实之一是融资成本压迫着住宅企业的收益空间。 住宅企业发行海外债务的规模很大，同时人民币贬值，企业汇率损失的风险也很大。
中国人民银行也十分关注这种情况。 有关人士最近关于人民币汇率问题，支持企业购买避免汇率风险的产品，以免企业受到汇率风险的影响。
据记者采访，一般企业通过资金池、投资、对外保险内贷款等处理汇率风险问题。
具体来说，关于住房企业海外债务金额，据亿翰智库统计，截至2019年7月底，30家住房企业尚未到期的海外债务平均库存规模为41亿9000万美元。 其中恒大208.2亿美元，碧桂园90.5亿美元，佳兆业77.4亿美元，中海77亿美元，融合、绿地、万科、雅居乐均在40亿美元以上。
亿翰智库研究中心的研究总监小雨说，人民币对美元汇率达到“7”后，没有外汇对局的住宅企业的纯汇率损失增大，财务成本上升，影响纯利润率。 如果不考虑外汇套期保值，人民币贬值对住宅企业净利润有显着影响，企业不应注意汇率波动。 特别是在贸易战争长期化的背景下，必须套期保值外汇。
“对于借外债的住宅企业，可以购买汇率变动，如期货汇率合同、外汇期权”洪电提案。
